Investitionfrage

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zuendler
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Investitionfrage

Beitrag von zuendler » Di 19. Mai 2020, 21:38

Servus,

ich werde das Nachbarhaus kaufen um es zu vermieten. Ich kaufe es hauptsächlich als Investition, ist grade eine günstige Gelegenheit für mich.
Vielleicht, aber wahrscheinlich eher nicht, werden ich selbst mal drin wohnen.
Jedenfalls müssen für die einzelnen Wohnungen Wasseruhren in alle Bäder gesetzt werden.
Da die Bäder Stand 1964 sind, wollte ich die komplett rausreissen und neu machen lassen (habe selbst genug mit der Elektrik zu tun, daher lasse ich Sanitär machen).
Würde pro Bad ca. 15.000 kosten.

Mein Vermieter, der mehrere Immobilien am laufen hat, hat mir sehr davon abgeraten da unnötig viel Geld reinzustecken.
Das bekäme ich auch so vermietet, es wäre rausgeschmissenes Geld.
Ich selbst finde so ein Bad schrecklich, das könnte für mich ein KO Kriterium sein.
Was meint ihr denn dazu? Wie gesagt, etwas aufgerissen für die Wasseruhren muss es eh werden.
bad.jpg
Auf der anderen Seite müsste ich 30.000€ weniger finanzieren. :nixweiss:
Ich zahle es ja nicht aus der Portokasse, aber der Zins ist ja grade gut.

elias
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Re: Investitionfrage

Beitrag von elias » Di 19. Mai 2020, 22:07

Ich kann beide Punkte nachvollziehen.

Die frage ist ja auch was für ein Vermieter man einerseits sein will und was für Mieter man haben möchte...

Wenn du es so lässt(also technisch sollte selbstverständlich alles dicht sein, funktionieren usw.) und dafür etwas günstiger Vermietest, findest du evtl. Mieter die über die geringeren Kosten Dankbar sind und dafür nicht bei jedem Mist nörgeln oder gar die Miete kürzen... Man kann natürlich auch Pech haben das man da an einen "Sparfuchs" gerät...

Machste Bäder neu kommt je nach dem sonstigen Zustand eher die Klientel, die mehr zahlen können, damit kommen aber auch höhere Ansprüche...
Dafür ist wahrscheinlich die Auswahl der Mieter etwas höher, wenn die Bäder schön und neu sind.

Wirtschaftlich betrachtet(Obacht jetzt kommen wir evtl. in den Bereich Immobilienhai) lohnt es sich sicherlich nicht. Der Markt ist je nach Region völlig leer, viele sind gezwungen in die letzte Scheißbude[Entschuldigt den Ausdruck] einzuziehen, da wird man immer welche finden die viel Schlimmeres als deine Bäder für viel zu teuer Geld Mieten.

Die frage ist ja auch welche Rendite du dir lang und mittelfristig erhoffst. Wenn du mit etwas weniger auch klar kommst, ist es natürlich schön, das alles einigermaßen modern zu halten. Ein paar werden es dir danken, viele nicht. Das ist leider so, als "böser Vermieter"...

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zuendler
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Re: Investitionfrage

Beitrag von zuendler » Di 19. Mai 2020, 22:14

Ja das ist alles schwierig. Die Installation ist auch schon 60 Jahre alt. Man weis ja nicht wie lange die Rohre noch dicht halten werden.
Wenn es repariert werden muss wenn Mieter drin ist es schon ärgerlicher. Sonst hätte man jetzt sicher erstmal 30-40 Jahre Ruhe.

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joewie
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Re: Investitionfrage

Beitrag von joewie » Di 19. Mai 2020, 22:26

Das hängt von der Region und der Differenz zwischen Vergleichsmiete und bisher erzielter Miete ab. Sind Wohnungen gesucht, erzielt man mit einem neuen Bad eine höhere Miete, weil durch die Wohnraumverbesserung die Mietpreisbremse etwas ausgehebelt werden kann. Wichtig ist nur (aus steuerlichen Gründen), dass es sich um Reparaturen handelt. Dann kann die Investition direkt steuerlich geltend gemacht werden und muss nicht abgeschrieben werden. Auch das hängt vom Einommen ab. Das würde ich alles zuerst mit dem Steuerberater durchsprechen.
Ich habe einen Altbau in Celle, da hat sich die Reparatur der Badezimmer gleich um 3 Euro pro m² bemerkbar gemacht. Allerdings war die Miete vorher auch gerade am unteren Level der Vergleichsmiete.
Das Argument der sozialverträglichen Miete und der Mietklientel ist aus meiner Erfahrung hinfällig. Je höher die Miete in der Region erzielt wird, um so solventer sind die Mieter. Das setzt aber auch eine genau abgestimmte Selbstauskunft der Mieter voraus, also Einkommensnachweis und Dauer der Beschäftigung. Teilweise habe ich auch die angegebenen Arbeitgeber angerufen.
Gruß Jochen

Lorch KD 50, Wabeco F1200E, Webo B3, CNC Stepcraft D600, Scheppach BASA 3, Paulimot 190 V, Kläger Fortuna

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Edelherb
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Re: Investitionfrage

Beitrag von Edelherb » Di 19. Mai 2020, 22:35

Hallo!

Na, für 1964 sieht das ja noch sehr gut aus.
Obwohl ich das nicht glaube, ich denke, so alt ist das garnicht.

Gibt es eine Duschkabine im Bad?

Vielleicht kannst du die Wasseruhr auch wo anders hinbauen.

Ich wäre bald geneigt, auch zu sagen, lass es so, wenn du wegen der Wasseruhr die Fliesen nicht aufhacken musst.

Und dann noch:
Heute wird ja sehr viel solches Kunststoffrohr verlegt,
also mir sind da aus öffentlichen Gebäuden im Ort, und aus der Familie etliche Fälle bekannt, wo es Katastrophen damit gab.
Und das war keine 40 Jahre alt, manchmal nur 2 Jahre.

Oft waren die Pressverbindungen nicht dicht, vergessen zu pressen, falsche Pressbacken für die vielen verschiedenen Systeme benutzt,
Rohr aufgeplatzt, Trockenbauschraube im Rohr und solche blöden Sachen.

Viele Grüße!

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zuendler
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Re: Investitionfrage

Beitrag von zuendler » Di 19. Mai 2020, 22:41

Also da waren seit 30 Jahren keine Mieter mehr drin, das wurde als Eigentum benutzt, daher wäre ich völlig frei was den Preis angeht.
Werde mich aber natürlich am örtlichen Durchschnitt orientieren.
Laut Steuerberater kann ich 15% vom Gebäudewert im ersten Jahr absetzen, wenn es darüber geht müsste ich abschreiben.
Würde die Bäder nicht voll absetzen können, aber den größten Teil davon.
Abschreiben müsste ich über 50 Jahre, davon hat er mir sehr abgeraten.

Mein Vermieter, der mehrere Immobilien am laufen hat, hat mir noch gesagt, dass es wahnsinn ist was man mit Immobilien an Geld verdienen kann.
"Soviel können sie mit normaler Arbeit gar nicht verdienen" :-D Da weisste dann auch bescheid :hi:

Edit:

Doch, da müssen die Fliesen aufgehackt werden.
Ich weis auch noch nicht sicher ob es nicht sogar über die ganze Wand passieren muss, weil die Küche ja auch noch dran angeschlossen werden muss.
Es gibt keine Dusche da drin, das ist die andere Seite mit dem mini Waschbecken.
bad2.jpg
bad2.jpg (89.8 KiB) 1452 mal betrachtet
Der Plan wäre die Wanne raus zu reissen, dafür ne Dusche hin und ein normales Waschbecken daneben.
Da wo jetzt das Waschbecken ist soll ein Handtuchheizkörper hin. Kloschüssel bleibt wo sie ist.

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Re: Investitionfrage

Beitrag von schnupfhuhn » Di 19. Mai 2020, 23:33

Ohne Badewanne? Dann wirst Du das Haus bzw die Wohnung nicht an wen mit Frau vermieten.

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zuendler
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Re: Investitionfrage

Beitrag von zuendler » Di 19. Mai 2020, 23:42

Das ist auch so ne Frage.
90% der Leute mit denen ich gesprochen habe sagen, dass sie nur eine Dusche brauchen/wollen.
Natürlich kann man in einer Wanne zwar beides, aber mich als nur-Duscher kotzt duschen in der Wanne ziemlich an.
Aber viel Rückmeldung ist gut, noch ist nichts entschieden.

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Re: Investitionfrage

Beitrag von JCM » Di 19. Mai 2020, 23:54

Ich finde auch, dass das noch recht passabel aussieht! Und 15K muss halt auch erstmal wieder erwitschaftet werden. Das mit der Wasseruhr ist aus der Ferne allerdings schwer zu beurteilen.
Wäre es meins, und die Wasseruhr auch 'verträglich' montierbar, gäbe es da die 'ganz kleine' Renovierung: Neuens Fenster (falls möglich), neuer Heizkörper und nen schönen neuen WC Sitz. Dann dürfte das Bad es nochmal 10 Jahre so bleiben.

Rein wirschaftlich hat dein 'Kollege' sehr wahrscheinlich recht. Lohnen tut sich das eher selten. Wobei der, wenn er die letzten Jahre/Jahrezehnte grössere Bestände gehalten hat ja sein Geschäft schon durch die Wertsteigerung gemacht haben dürfte ;-)

LG JAkob
Gruss aus Wien
Jakob
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Zum Wiener Stammtisch gehts hier: viewtopic.php?f=111&t=43651

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Edelherb
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Re: Investitionfrage

Beitrag von Edelherb » Mi 20. Mai 2020, 00:43

Hi!
Na, ist auch sehr klein das Bad.
Also ich persönlich, würde zwingend eine Dusche brauchen, und Badewanne wäre sehr nett, gerade um im Winter Erkältungen auszukurieren.
Und mit Frau + Badewanne, das kenne ich auch...
Aber wenn du eh in den Fliesen herumhacken musst, musst du dann viel neu machen, weil es die Fliesen als Ersatz nicht mehr gibt.
Ich hätte ja gewünscht, dass sich im ersten Bild hinter der Tür noch eine Dusche versteckt,
ist aber nicht so.
Mit so einem Duschvorhang über der Badewanne könnte ich vielleicht noch leben, aber da müssten die Fliesen dann hoch bis zur Decke gehen.

Also nach dem derzeitigen Stand der info´s läuft das nach meiner Meinung nach auf eine Komplettsanierung zu.

Viele Grüße!

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